丰睿國際股份有限公司-專欄-都心六區新案均價逼近2億，首都圈房價連續九個月上揚

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都心六區新案均價逼近2億，首都圈房價連續九個月上揚

#都心六區新案均價逼近2億

千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷六區，1月僅50戶新案供給，平均價格達1億9,462萬日圓，單價286.5萬日圓。在供給稀缺與土地成本高漲的雙重背景下，都心核心區的價格帶已逼近2億門檻。這樣的數字，對長期觀察東京市場的人而言，並不突兀，而是一段時間以來資金持續聚焦核心資產的結果。

#首都圈房價連續九個月上揚

回到整體市場，2026年1月首都圈新築公寓共628戶，年增1.3%，單戶平均價格8,383萬日圓，年增14.2%，已連續9個月走升。東京23區平均來到1億2,126萬日圓，破億逐漸常態化；相對地，神奈川、埼玉、千葉供給量則呈現縮減，市場資源持續往都心集中。價格結構的分化，比單一漲幅更值得留意。

#價格創高成交節奏轉為審慎

1月初月契約率為55.7%，較去年同期下滑2.8個百分點，未達70%的熱銷水準。高總價環境下，買方在貸款、現金流與持有策略上更為謹慎。不過截至1月底，庫存量壓縮至6,627戶，較前月減少349戶，市場並未出現明顯鬆動。當價格站上新高，成交步調放緩，反而是一種成熟市場的常態表現。

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東京都知事（2）第105143号台北市不動產仲介經紀業：1070110

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住進東京鐵塔第一排！港區麻布十番最重量級新案來了！

每天推開窗，就能看見東京鐵塔與芝公園的綠意？港區近期最大規模的再開發《パークコート麻布十番東京》如火如荼動工中，由北街區與南街區組成，全案總戶數 1,342 戶，將成為麻布十番最新地標。

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日本入境人次創歷史新高，觀光旅宿全面告急

2025 年日本觀光市場持續狂飆—— 今年 1～9 月，入境旅客已突破 3,160 萬人次，創下歷年同期新高，全年有望首度突破4,000 萬大關。旅客消費更達 8 兆日圓以上，成為繼汽車與半導體後，日本第三大「出口產業」。

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日本地價連漲五年，港區住宅領漲核心市場

＃地價連漲五年已成趨勢日本2026年公示地價顯示，全國住宅地與商業地皆已連續5年上升，其中全用途平均與商業地的漲幅還進一步擴大。背後動能很明確：＃都市更新持續推進、＃核心城市住宅需求穩定，加上＃觀光與飯店需求回流，讓土地價格不再只是景氣循環的反應，而更像是資本、人口與機能重新集中的結果。

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皇居綠海在側，靜賞四季流轉

眺望紐約中央公園綠海的生活，其實在東京千代田區也能實現。窗外是皇居綠海，清晨在外苑慢跑，回家的路上穿過大使館與名校街廓—— 這就是千代田居民的日常。「東京最奢侈的，是這片永遠不會被開發的綠。」

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為何日本不動產開發成為全球範本？森大樓立體綠園都市的城市及戰略

＃城市經營思維真正成熟的不動產開發，不只關於建築規模，而是如何系統性提升城市品質。以森ビル（森大廈）為代表，其提出的「立體綠園都市」戰略，核心在於整合零散土地、集中容積於高層建築，釋放地面空間作為大面積公共綠地與開放場域，使高密度與高綠覆得以並存，並透過區域尺度規劃重塑城市價值結構。

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10兆円市場啟動，揭開日本「定期借地權住宅」熱潮

隨著日本地價創高、開發用地稀缺，「＃定期借地權住宅」正成為東京房市的新關鍵字。根據日本不動產研究所統計，底地與借地相關市場預估將於 2026 年突破10兆日圓，從＃渋谷笹塚、＃品川區、＃文京區，越來越多新案採用「土地與建物分離」的模式登場。

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台系銀行搶進東京，跨進資產進入加速期

赴日買房貸款更方便！目前已有 8 家台系銀行進駐東京，未來將擴增至 13 家，再加上中國信託子分行：東京之星銀行，形成前所未有的跨境金融網絡。對國人而言，不論是置產投資、資金調度或長期規劃，現在都有更多元、更貼近需求的貸款與金融服務選擇。

2025.09.02

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18分鐘直達羽田，陸海空三重優勢，港區浜松町115萬m2華麗轉身

曾被稱爲最樸素車站的浜松町，如今正以驚人速度重生。當你走出車站，迎面而來的將不再是舊商辦，而是一座嶄新的東京灣國際門戶。

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日本租金漲幅創30年來新高，未來趨勢或將持續！

日本租金創下 30 年來新高，根據《日經新聞網》報導，2020 至 2024 年間，日本主要城市的公寓租金持續攀升，其中，東京 23 區最為明顯，家庭型公寓（50 – 70平方公尺）平均月租金突破 21 萬日圓。

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日本房市震撼彈：預售屋「禁止轉售」正式啟動！都心6區新建住宅短期轉售飆升至12﹪

不是謠言——建商真的開始執行了。東京的新建公寓價格一路飆升，開賣即售罄成為常態。在這個供不應求的市場裡，「短期轉賣」成為讓剛需客群買不到房的最大推手——有人還沒拿到鑰匙，房子就已經被轉給下一位買家。

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隈研吾新作 MoN Takanawa 3/28 開館

高輪Gateway的新文化入口當東京南側的城市版圖逐漸向品川延伸，高輪 Gateway City 正被打造為新的城市門戶，而其中最具文化象徵性的設施之一，便是由建築師＃隈研吾設計的 MoN Takanawa（Museum of Narratives）。建築以「敘事」為概念，透過木材、光線與開放式動線，讓訪客在移動之間自然進入日本文化的脈絡之中。這不僅是一座展館，更像是一個讓文化、城市與人群交會的公共舞台。

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日本觀光，成為第二大外匯來源

國土交通省發布最新說明，2025 年訪日外國旅客預估達 4,270 萬人，全年消費金額約 9.5 兆日圓，＃規模僅次於汽車出口，已是日本最重要的外匯收入之一。在少子化與內需趨緩的背景下，觀光與住宿業成為少數仍能明確擴張的產業。

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黑石集團未來三年投資2.4兆日圓布局日本不動產場

Blackstone 宣布三年投入2.4兆日圓（150億美元）加碼日本不動產，這代表的不只是資金規模，而是全球大型機構正式把日本視為長期配置市場。根據CBRE統計，2025年日本不動產投資額已突破6.5兆日圓創歷史新高，資本正持續集中流入。

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為何買房登記國籍將入法？日本新政權釋放的房地產訊號

＃政策方向先講清楚買得到，不代表不被管理。近期日本新政權針對外國人相關政策的調整，房地產成為重要一環。政策重點＃並非禁止外國人購屋，而是從「是否能買」著重在「是否可被追蹤管理」。這是一場制度層級的調整，而非市場關門。

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全球菁英俱樂部 Soho House 登陸東京

【全球菁英俱樂部 Soho House 登陸東京在表參道，打造一座垂直運作的生活與社交圈】

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百萬老公寓的重生起點，日本邁入都市更新新時代

法規鬆綁、制度升級，日本房市正迎來新一波動能。老屋重建不再只是工程，而是一場城市價值的重組。

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全球城市評比洗牌，東京躍升第二首度超越紐約

森大廈旗下智庫森紀念財團都市戰略研究所發布《全球城市實力指數》（Global Power City Index, GPCI）2025年版，＃東京首度超越紐約，躍升全球第二，僅次於連續14年居冠的倫敦。這次名次變動不只是排序更替，而是城市競爭模型正在轉向的明確訊號。

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新宿正中央的靜謐綠洲，新宿御苑．大安森林公園2倍大的核心尺度

＃都心58公頃的綠地尺度新宿御苑約58公頃，是台北市大安森林公園兩倍大，卻位於新宿站步行圈內，是全球一線城市中極為罕見的都心大型綠地，直接形塑周邊住宅的生活品質與資產定位。

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容積獎勵成為政策籌碼，東京都推動可負擔住宅

東京都預計自 2026 年開始，以「誘因制」為起點，漸進式推動可負擔住宅制度。政策並非強制規定開發商必須配比或降租，而是透過放寬容積率作為交換條件，鼓勵民間在新建或都市更新案中，提供租金約為周邊市場行情 8 折左右的住宅。同時，東京都也已啟動官民合作模式，由政府出資 100 億日圓、結合民間資金成立基金，預計自 2026 年起先行供給約 300 戶，作為制度落地的第一步。這不是一次到位的改革，而是一種可試行、可擴張的政策節奏。

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東京核心舒服的生活尺度｜代代木

代代木之所以一直是東京自住買盤與國際租客都很偏好的住宅區，核心原因在於它少見地把交通效率、生活機能、綠地尺度與街區安定感放在同一個區域裡。往北幾分鐘就是新宿，往南可連結原宿與澀谷，山手線、中央總武線、都營大江戶線與小田急生活圈交織，對於需要高頻移動的企業主、外商家庭與都心上班族來說，日常效率非常高。