#東京都心辦公室空置率持續創低
根據最新統計，2025 年 12 月東京都心五區辦公室空置率降至 2.22%，連續 10 個月下滑，來到 2020 年 6 月以來最低水準。在疫情後數年的調整期後，都心商辦市場已明確走出修正階段。
#澀谷率先回到疫情前水準
澀谷區空置率進一步降至 1.82%，回到 2019 年 9 月以來的水準，成為都心五區中最早完成修復的區域。IT 企業與新創公司高度集中，使得成長型企業在擴張業務的同時，持續增加辦公室面積。
#實體辦公推動實質需求
隨著企業逐步回歸實體辦公，單純縮減空間的策略已不再主流，取而代之的是擴充面積與改善使用品質。咖啡空間、交誼廳，以及因應線上會議需求的專用會議室，成為企業重新配置辦公室的重要方向。
#都心五區空置率同步下降
除澀谷外，其餘四區空置率也全面下降：千代田區降至 1.43%、中央區 2.81%、港區 2.54%、新宿區 2.59%。疫情期間曾一度升至 6% 以上的空置水準，如今已被市場快速吸收。
#供給有限推升租金表現
在供給面，澀谷近年新商辦釋出量偏少，2025 年幾乎沒有新增供給，2026 年也僅有少量規模。供給受限下，澀谷平均募集租金已達 每坪 24,527 日圓，居都心五區之首，並持續上行。
東京都心五區平均募集租金連續 23 個月上漲，來到 2021 年以來高點。即便 2026 年預計有 #約37萬坪新供給 釋出，其中 #超過八成已被預租或內定，顯示企業需求正提前鎖定新建案。
#基本面主導的商辦市場
空置率下降、供給有限、租金上行，三個條件同時成立，代表東京核心商辦已不只是復甦，而是回到以基本面主導的正常循環。對企業與投資人而言，核心區高品質商辦的稀缺性正在重新被市場定價。
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