丰睿國際股份有限公司-專欄-東京都心租金持續上漲，核心資產價值穩步抬升

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東京都心租金持續上漲，核心資產價值穩步抬升

#2025Q3東京租賃全面升溫

東京都心租金持續上行，核心豪宅區漲勢領先，副都心穩健補漲，神奈川高樓市場進入盤整期。本季數據顯示資金集中度提高，高端塔樓租金創新高，但成交量呈現區域分化。

#核心區豪宅強勢領漲

六本木・赤坂・虎之門平均成交單價達28,881円/坪，年增+10,234円，成交件數同步增加。三田ガーデンヒルズ單價突破5萬円/坪，顯示高資產租賃需求回流明顯。目黑・品川、文京區維持穩健上行，屬價格防禦型板塊。

#副都心補漲與灣岸分化

西新宿・中野上漲+1,223円，錦糸町・清澄白河漲幅+2,760円，屬彈性板塊。東京灣岸整體仍維持高檔，但橫濱灣岸單價年減-906円，成交量減少15件，顯示神奈川塔樓市場進入調整期。

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東京都知事（2）第105143号台北市不動產仲介經紀業：1070110

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日本房市震撼彈：預售屋「禁止轉售」正式啟動！都心6區新建住宅短期轉售飆升至12﹪

不是謠言——建商真的開始執行了。東京的新建公寓價格一路飆升，開賣即售罄成為常態。在這個供不應求的市場裡，「短期轉賣」成為讓剛需客群買不到房的最大推手——有人還沒拿到鑰匙，房子就已經被轉給下一位買家。

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日銀利率連6凍，利率維持0.5﹪

日銀利率連六凍，政策利率維持 0.5﹪ ——從負利率到低利率，日本房地產的新周期

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3500億打造日本版Sphere

日本最具代表性的網路金融集團,SBI Holdings,正跨界開發東京台場版Sphere,鎖定年輕客群與訪日旅客。SBI目前正與Madison Square Garden Entertainment深入協議,評估在台場建設約2萬席的球體沉浸式娛樂設施,投資規模達3500億日圓,把拉斯維加斯等級的沉浸式內容場景帶進東京灣岸。

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10兆円市場啟動，揭開日本「定期借地權住宅」熱潮

隨著日本地價創高、開發用地稀缺，「＃定期借地權住宅」正成為東京房市的新關鍵字。根據日本不動產研究所統計，底地與借地相關市場預估將於 2026 年突破10兆日圓，從＃渋谷笹塚、＃品川區、＃文京區，越來越多新案採用「土地與建物分離」的模式登場。

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2030年6,000萬旅日人次，1億人泊的住宿缺口怎麼補齊？

2025 年訪日人次勢必＃突破4000萬，持續＃刷新歷史新高，且早已遠超疫情前水準。這不只是觀光復甦，而是日本旅遊需求正式進入「新常態」的明確訊號。當政府將目標放在 2030 年 6,000 萬訪日人次時，問題的核心早已不是會不會有人來，而是這樣的規模，是否已經超出既有住宿體系的承載範圍？

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住進東京鐵塔第一排！港區麻布十番最重量級新案來了！

每天推開窗，就能看見東京鐵塔與芝公園的綠意？港區近期最大規模的再開發《パークコート麻布十番東京》如火如荼動工中，由北街區與南街區組成，全案總戶數 1,342 戶，將成為麻布十番最新地標。

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全球城市評比洗牌，東京躍升第二首度超越紐約

森大廈旗下智庫森紀念財團都市戰略研究所發布《全球城市實力指數》（Global Power City Index, GPCI）2025年版，＃東京首度超越紐約，躍升全球第二，僅次於連續14年居冠的倫敦。這次名次變動不只是排序更替，而是城市競爭模型正在轉向的明確訊號。

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為何日本不動產開發成為全球範本？森大樓立體綠園都市的城市及戰略

＃城市經營思維真正成熟的不動產開發，不只關於建築規模，而是如何系統性提升城市品質。以森ビル（森大廈）為代表，其提出的「立體綠園都市」戰略，核心在於整合零散土地、集中容積於高層建築，釋放地面空間作為大面積公共綠地與開放場域，使高密度與高綠覆得以並存，並透過區域尺度規劃重塑城市價值結構。

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渋谷駅百年大改造，都更浪潮來襲

澀谷，正經歷百年難得一見的都市大改造！以澀谷站為核心，交通、商業、辦公與居住功能全面串聯，一座座全新地標相繼誕生。

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都心六區新案均價逼近2億，首都圈房價連續九個月上揚

＃都心六區新案均價逼近2億千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷六區，1月僅50戶新案供給，平均價格達1億9,462萬日圓，單價286.5萬日圓。在供給稀缺與土地成本高漲的雙重背景下，都心核心區的價格帶已逼近2億門檻。這樣的數字，對長期觀察東京市場的人而言，並不突兀，而是一段時間以來資金持續聚焦核心資產的結果。

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皇居綠海在側，靜賞四季流轉

眺望紐約中央公園綠海的生活，其實在東京千代田區也能實現。窗外是皇居綠海，清晨在外苑慢跑，回家的路上穿過大使館與名校街廓—— 這就是千代田居民的日常。「東京最奢侈的，是這片永遠不會被開發的綠。」

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赤坂天際線改寫，站前超高樓層商辦，預計2028年落成

赤坂二・六丁目地區開發計畫正快速成為東京都心更新的關鍵座標，隨著工程推進，赤坂站前的高度、尺度與城市角色正在被重新定義，這個長年以商辦與媒體機構為主的街區，正走向更高密度、更國際化的都心節點。

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煙囪變水晶吊燈，工廠成打卡地標，一杯啤酒，釀出惠比壽四千億資產

世界最大的 Baccarat 水晶吊燈，在東京夜色中亮起的那一刻，很多人第一次記住了這個地方。日劇裡的約會場景、冬季的聖誕點燈，反覆出現在民眾的記憶中。而如今這些畫面背後的資產，＃札幌控股正式以＃至少四千億日圓的價格，賣給全球私募基金。主角不是一棟樓，而是一整段東京城市進化史：＃惠比壽花園廣場。

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三菱地所296億日圓收購銀座大樓，銀座旅宿版圖迎來新契機

＃銀座老樓成交背後的東京旅宿需求三菱地所近期從電通集團手中收購位於東京銀座的「Dentsu Ginza Building」，雖未公開交易金額，但市場推估電通可因出售獲利約296億日圓（約1.9億美元）。這棟建於1933年的歷史建築已使用近百年，近年逐漸顯露老化跡象，而這筆交易也反映出東京核心區土地價值正在因產業需求重新排序。

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羽田直達東京、新宿、迪士尼，JR Access線，2031年通車

羽田機場不只連天際，也將連結整個東京。JR東日本正全力建設「羽田空港Access線」，預計於 2031 年前後通車，開通後將以一條主線、三條分支路線，讓機場與都心無縫直達。

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日本橋未來展望系列，115萬㎡更新齊發，日本橋黃金十年啟動

「一次更新 115 萬㎡，這裡將成為東京最密集、最具價值的城市引擎。」

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租金創31年新高-東京都心五區空置率僅2.22﹪

東京辦公市場正在經歷一輪結構性重定價。根據《日本經濟新聞》調查，2026上半年既有辦公室租金指數達183.64，年增10.8﹪，創下自1995年以來新高。企業為了吸引人才與提升品牌形象，正加速從舊有辦公室搬遷至核心區、高規格大樓，帶動整體租金曲線上移，這波上漲更接近結構性需求轉換。

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33年來地價大漲幅，從銀座到北海道全面回升

1992年泡沫經濟崩盤後，日本土地價格一路低迷，被視為「失落時代」的象徵。如今局勢翻轉——2025年最新基準地價顯示，全國平均上漲 1.5﹪，創下33年來最大漲幅；東京都更勁揚 7.7﹪，其中商業地狂升超過 11﹪。

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日本觀光，成為第二大外匯來源

國土交通省發布最新說明，2025 年訪日外國旅客預估達 4,270 萬人，全年消費金額約 9.5 兆日圓，＃規模僅次於汽車出口，已是日本最重要的外匯收入之一。在少子化與內需趨緩的背景下，觀光與住宿業成為少數仍能明確擴張的產業。

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空置率跌破 2﹪

＃東京辦公室市場轉入供給緊縮周期東京的辦公室市場正在進入新的結構性階段。2025 年東京 23 區新增辦公需求達 33.6 萬坪（約111萬㎡），創下自 1992 年統計以來最高紀錄，但當年新增供給僅 18.5 萬坪，需求幾乎是供給的兩倍。供需缺口達 15 萬坪，顯示東京都心辦公市場正快速走向緊縮。