東京辦公室市場轉入供給緊縮周期 東京的辦公室市場正在進入新的結構性階段。2025 年東京 23 區新增辦公需求達 33.6 萬坪（約111萬㎡），創下自 1992 年統計以來最高紀錄，但當年新增供給僅 18.5 萬坪，需求幾乎是供給的兩倍。供需缺口達 15 萬坪，顯示東京都心辦公市場正快速走向緊縮。
#企業獲利改善推升核心區需求 企業獲利回升是需求爆發的主要原因。許多企業開始擴張人力或升級辦公環境，甚至從地方城市回流東京設立據點。
同時，日本推動工作型態改革，使企業更重視會議空間、共享區與員工交流場域，也帶動對高品質辦公樓的需求。對企業而言，位於車站旁或知名地標建築的辦公室，也象徵品牌信任度與招募人才的能力。
#空置率跌破市場均衡線 截至 2026 年初，東京 23 區辦公室空置率僅 2.1%，已連續七個月下降，遠低於市場認為供需平衡的 5%。這代表市場可選擇的空間非常有限，不少仲介甚至出現「有客戶、卻沒有物件可帶看」的情況。
#建築延宕成為長期變數 然而，供給端短期內難以快速回補。勞動力短缺、建築成本上升與設計調整，使許多大型開發案延後甚至取消。例如日本橋室町再開發案已由 2028 年延至 2031 年。原本預計 2028 年落成的大型辦公供給，也從 86 萬㎡大幅下修至 30 萬㎡。
#核心商業地產價值持續抬升 在供給受限與需求持續成長的情況下，租金已連續 10 個月上升。2026 年 2 月東京 23 區平均辦公租金達 每坪 20,477 日圓，年增約 5%。對投資市場而言，這意味著東京都心核心資產的價值結構正在被重新定價。
資料參考：日經新聞網
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