丰睿國際股份有限公司-專欄-羽田直達東京、新宿、迪士尼，JR Access線，2031年通車

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羽田直達東京、新宿、迪士尼，JR Access線，2031年通車

羽田機場不只連天際，也將連結整個東京。JR東日本正全力建設「羽田空港Access線」，預計於 2031 年前後通車，開通後將以一條主線、三條分支路線，讓機場與都心無縫直達。

東山手路線（East Yamanote Route）連接羽田與東京站方向，行程將從28分 #縮短至18分，全程 JR 線可使用 JR Pass，真正意義上的「首都直達門戶」。

西山手路線（West Yamanote Route）自品川海側穿越大崎、直抵新宿，行程由43分 #縮短至23分，打通山手線西圈商務核心，成為東京最重要的「空港—副都心」連結。

臨海路線（Coastal Route）經有明、台場、新木場直通舞濱・東京迪士尼度假區，行程將從41分 #縮短至20分，未來羽田—迪士尼只要一杯咖啡的時間。這條新線不只是交通升級，更將重塑整個「羽田—品川—臨海副都心」的發展軸心。從國際門戶到城市核心，東京的移動方式，正在被重新定義。

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百萬老公寓的重生起點，日本邁入都市更新新時代

法規鬆綁、制度升級，日本房市正迎來新一波動能。老屋重建不再只是工程，而是一場城市價值的重組。

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空置率跌破 2﹪

＃東京辦公室市場轉入供給緊縮周期東京的辦公室市場正在進入新的結構性階段。2025 年東京 23 區新增辦公需求達 33.6 萬坪（約111萬㎡），創下自 1992 年統計以來最高紀錄，但當年新增供給僅 18.5 萬坪，需求幾乎是供給的兩倍。供需缺口達 15 萬坪，顯示東京都心辦公市場正快速走向緊縮。

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日銀利率連6凍，利率維持0.5﹪

日銀利率連六凍，政策利率維持 0.5﹪ ——從負利率到低利率，日本房地產的新周期

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全球城市評比洗牌，東京躍升第二首度超越紐約

森大廈旗下智庫森紀念財團都市戰略研究所發布《全球城市實力指數》（Global Power City Index, GPCI）2025年版，＃東京首度超越紐約，躍升全球第二，僅次於連續14年居冠的倫敦。這次名次變動不只是排序更替，而是城市競爭模型正在轉向的明確訊號。

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都心六區新案均價逼近2億，首都圈房價連續九個月上揚

＃都心六區新案均價逼近2億千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷六區，1月僅50戶新案供給，平均價格達1億9,462萬日圓，單價286.5萬日圓。在供給稀缺與土地成本高漲的雙重背景下，都心核心區的價格帶已逼近2億門檻。這樣的數字，對長期觀察東京市場的人而言，並不突兀，而是一段時間以來資金持續聚焦核心資產的結果。

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千代田區穩坐高級住宅區，番町四百年來的貴族血統

番町位於千代田區皇居西側，一番町至六番町一帶，自江戶時代即為直屬將軍的「大番組」武士居所，居住本身象徵權力與身分，奠定番町最初的階級起點。

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羽田直達東京、新宿、迪士尼，JR Access線，2031年通車

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為何日本不動產開發成為全球範本？森大樓立體綠園都市的城市及戰略

＃城市經營思維真正成熟的不動產開發，不只關於建築規模，而是如何系統性提升城市品質。以森ビル（森大廈）為代表，其提出的「立體綠園都市」戰略，核心在於整合零散土地、集中容積於高層建築，釋放地面空間作為大面積公共綠地與開放場域，使高密度與高綠覆得以並存，並透過區域尺度規劃重塑城市價值結構。

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一條鮪魚，拍出5億日圓的第一拍

＃一條黑鮪魚，在東京的新年拍賣會上拍出＃5億日圓新天價。全世界的目光，瞬間聚焦在那個舉牌的人身上。他是被稱為「Tuna King」的木村清（Kiyoshi Kimura）。外界普遍解讀，他時隔六年再次高價拍下第一尾鮪魚，並非為了食材本身，而是為了象徵新年第一拍的「位置」與市場信心。

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日本房市震撼彈：預售屋「禁止轉售」正式啟動！都心6區新建住宅短期轉售飆升至12﹪

不是謠言——建商真的開始執行了。東京的新建公寓價格一路飆升，開賣即售罄成為常態。在這個供不應求的市場裡，「短期轉賣」成為讓剛需客群買不到房的最大推手——有人還沒拿到鑰匙，房子就已經被轉給下一位買家。

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大阪市民宿許可5/29終止新申請

民宿經營者注意了！大阪市正式宣布，特區民泊新申請將於今年 5/29 截止，民宿政策明顯轉向。大阪與東京同步收緊制度，從「擴張期」正式進入「總量控管期」，不論是新進場或既有經營者，制度風險都已成為經營關鍵變數。

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為何買房登記國籍將入法？日本新政權釋放的房地產訊號

＃政策方向先講清楚買得到，不代表不被管理。近期日本新政權針對外國人相關政策的調整，房地產成為重要一環。政策重點＃並非禁止外國人購屋，而是從「是否能買」著重在「是否可被追蹤管理」。這是一場制度層級的調整，而非市場關門。

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物業管理，決定您的資產價值

＃進場前就該想好出場優勢，真正專業的物業管理，從來不是買完房子後才開始補救，而是一開始就以「＃一站式提升資產價值」為核心思維，在進場評估階段，同步規劃未來的經營方式、管理流程與退場條件，因為在實務市場裡，現金流穩定度、管理紀錄完整性與物件狀態，往往正是決定未來轉售價格的重要關鍵。

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文化與未來交匯之地｜MoN Takanawa落成，重塑高輪城市魅力

位於 TAKANAWA GATEWAY CITY 的 MoN Takanawa（The Museum of Narratives）正式登場。

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三菱地所296億日圓收購銀座大樓，銀座旅宿版圖迎來新契機

＃銀座老樓成交背後的東京旅宿需求三菱地所近期從電通集團手中收購位於東京銀座的「Dentsu Ginza Building」，雖未公開交易金額，但市場推估電通可因出售獲利約296億日圓（約1.9億美元）。這棟建於1933年的歷史建築已使用近百年，近年逐漸顯露老化跡象，而這筆交易也反映出東京核心區土地價值正在因產業需求重新排序。

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日本觀光，成為第二大外匯來源

國土交通省發布最新說明，2025 年訪日外國旅客預估達 4,270 萬人，全年消費金額約 9.5 兆日圓，＃規模僅次於汽車出口，已是日本最重要的外匯收入之一。在少子化與內需趨緩的背景下，觀光與住宿業成為少數仍能明確擴張的產業。

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2030年6,000萬旅日人次，1億人泊的住宿缺口怎麼補齊？

2025 年訪日人次勢必＃突破4000萬，持續＃刷新歷史新高，且早已遠超疫情前水準。這不只是觀光復甦，而是日本旅遊需求正式進入「新常態」的明確訊號。當政府將目標放在 2030 年 6,000 萬訪日人次時，問題的核心早已不是會不會有人來，而是這樣的規模，是否已經超出既有住宿體系的承載範圍？

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日本入境人次創歷史新高，觀光旅宿全面告急

2025 年日本觀光市場持續狂飆—— 今年 1～9 月，入境旅客已突破 3,160 萬人次，創下歷年同期新高，全年有望首度突破4,000 萬大關。旅客消費更達 8 兆日圓以上，成為繼汽車與半導體後，日本第三大「出口產業」。

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東京核心舒服的生活尺度｜代代木

代代木之所以一直是東京自住買盤與國際租客都很偏好的住宅區，核心原因在於它少見地把交通效率、生活機能、綠地尺度與街區安定感放在同一個區域裡。往北幾分鐘就是新宿，往南可連結原宿與澀谷，山手線、中央總武線、都營大江戶線與小田急生活圈交織，對於需要高頻移動的企業主、外商家庭與都心上班族來說，日常效率非常高。

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33年來地價大漲幅，從銀座到北海道全面回升

1992年泡沫經濟崩盤後，日本土地價格一路低迷，被視為「失落時代」的象徵。如今局勢翻轉——2025年最新基準地價顯示，全國平均上漲 1.5﹪，創下33年來最大漲幅；東京都更勁揚 7.7﹪，其中商業地狂升超過 11﹪。