丰睿國際股份有限公司-專欄-全球最繁忙車站，百年重生計畫，100萬㎡開啟新宿天際線

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全球最繁忙車站，百年重生計畫，100萬㎡開啟新宿天際線

如今，這座象徵東京節奏的車站，正迎來百年來最大規模的重生。

從地下動線到天際線，整個城市正被重新設計。五大開發案總延床超過 100 萬㎡：西口再開發（279,000㎡／2030 年完工）、西新宿三丁目市街地再開發（383,600㎡／2032 年完工）、以及南口、北口長期計畫，延續至 2040 年代。由小田急、東京地鐵、東急等開發組合共同推進，重塑新宿的天際線與節奏。

未來的新宿，將從「車站」進化為「城市共融」。西口廣場縮減車道、擴張步行空間；軌道上方架設透明步道，讓東西兩側以光與空氣串連。舊有百貨被摩天大樓取代，玻璃帷幕映照霓虹與夕陽，綠意與微風穿梭其間。這場再開發，不只是工程，而是東京未來的實驗。從 2025 到 2040，新宿正一步步，從擁擠樞紐，蛻變為能呼吸的都市核心。

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日本地價連漲五年，港區住宅領漲核心市場

＃地價連漲五年已成趨勢日本2026年公示地價顯示，全國住宅地與商業地皆已連續5年上升，其中全用途平均與商業地的漲幅還進一步擴大。背後動能很明確：＃都市更新持續推進、＃核心城市住宅需求穩定，加上＃觀光與飯店需求回流，讓土地價格不再只是景氣循環的反應，而更像是資本、人口與機能重新集中的結果。

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日本民泊市場最新盤點，投訴激增政策走向緊縮

2025 年上半年訪日觀光人次突破 2,150 萬、年增約 21﹪，創歷史新高。熱度持續，但民泊市場將走向「更嚴格、更重合規」的新階段。

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全球最繁忙車站，百年重生計畫，100萬㎡開啟新宿天際線

新宿站 —— 世界最繁忙的交通樞紐，每日超過 300 萬人次穿梭。

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羽田直達東京、新宿、迪士尼，JR Access線，2031年通車

羽田機場不只連天際，也將連結整個東京。JR東日本正全力建設「羽田空港Access線」，預計於 2031 年前後通車，開通後將以一條主線、三條分支路線，讓機場與都心無縫直達。

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空置率跌破 2﹪

＃東京辦公室市場轉入供給緊縮周期東京的辦公室市場正在進入新的結構性階段。2025 年東京 23 區新增辦公需求達 33.6 萬坪（約111萬㎡），創下自 1992 年統計以來最高紀錄，但當年新增供給僅 18.5 萬坪，需求幾乎是供給的兩倍。供需缺口達 15 萬坪，顯示東京都心辦公市場正快速走向緊縮。

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空置率連續下滑至1.82﹪，供給少租金漲，核心商辦全面復甦

＃東京都心辦公室空置率持續創低根據最新統計，2025 年 12 月東京都心五區辦公室空置率降至 2.22﹪，連續 10 個月下滑，來到 2020 年 6 月以來最低水準。在疫情後數年的調整期後，都心商辦市場已明確走出修正階段。

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回到辦公室的東京，租金漲聲不斷，空置率7連降

東京核心五區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的辦公室空置率在 2025 年 9 月降至 2.68﹪，連續 7 個月下滑，較去年同期大幅下降 1.93 個百分點。

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赤坂天際線改寫，站前超高樓層商辦，預計2028年落成

赤坂二・六丁目地區開發計畫正快速成為東京都心更新的關鍵座標，隨著工程推進，赤坂站前的高度、尺度與城市角色正在被重新定義，這個長年以商辦與媒體機構為主的街區，正走向更高密度、更國際化的都心節點。

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日銀利率連6凍，利率維持0.5﹪

日銀利率連六凍，政策利率維持 0.5﹪ ——從負利率到低利率，日本房地產的新周期

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｛2025北海道滑雪場全攻略｝為何全球旅人都飛向 Niseko

先前文章和大家提到二世谷豪華度假公寓持續升級，這次給大家一個北海道滑雪全功略！北海道，迎來一年中最迷人的季節。無論是滑雪玩家、家庭旅客或度假人士，大家在冬季的共同目的地始終是 —— Niseko（二世谷）。

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東京核心舒服的生活尺度｜代代木

代代木之所以一直是東京自住買盤與國際租客都很偏好的住宅區，核心原因在於它少見地把交通效率、生活機能、綠地尺度與街區安定感放在同一個區域裡。往北幾分鐘就是新宿，往南可連結原宿與澀谷，山手線、中央總武線、都營大江戶線與小田急生活圈交織，對於需要高頻移動的企業主、外商家庭與都心上班族來說，日常效率非常高。

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東京23區新屋供給量逆勢成長26﹪

量退不是降溫，而是資金在做選擇。如果只看 11 月首都圈住宅的「量」，你會以為市場正在踩煞車；但若把數據攤開來看，就會發現，真正發生的不是降溫，而是＃資金正在加速做選擇。

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麻布台之丘全區正式落成，歷時35年，投資6,400億

歷時超過 35 年、匯集 300 位權利人協商而成、斥資逾 6,400 億日元的大型都市更新案——在麻布台之丘B棟於今年10月底竣工後，正式宣告全面完成。

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10兆円市場啟動，揭開日本「定期借地權住宅」熱潮

隨著日本地價創高、開發用地稀缺，「＃定期借地權住宅」正成為東京房市的新關鍵字。根據日本不動產研究所統計，底地與借地相關市場預估將於 2026 年突破10兆日圓，從＃渋谷笹塚、＃品川區、＃文京區，越來越多新案採用「土地與建物分離」的模式登場。

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百萬老公寓的重生起點，日本邁入都市更新新時代

法規鬆綁、制度升級，日本房市正迎來新一波動能。老屋重建不再只是工程，而是一場城市價值的重組。

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首相官邸在旁、多國大使館環伺，赤坂成為東京豪宅的外交主場

位於港區三A核心的＃赤坂，長年是日本最濃縮的政商與國際交會點。鄰接永田町的首相官邸與首相辦公室，以及赤坂・元赤坂・六本木・南青山・麻布台所構成的 30 多國大使館裙帶，奠定其「外交主場」的獨特地位。

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預租率達8城支撐租金上行東京商辦提供給未來收縮逾2成

森信託（Mori Trust）4月公布最新調查：東京辦公室場正出現結構性轉折。2025年供給達113萬㎡高點，但未來五年平均僅約87萬㎡，低於長期水準，供給明顯轉向收縮。背後來自建築成本上升、人力短缺與開發期拉長，使新案釋出節奏有限。

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日本橋未來發展系列，從江戶起點到國際水都的400年

【日本橋未來發展系列①】「東京的零公里，不只屬於過去，也將是未來國際水都的起點。」

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33年來地價大漲幅，從銀座到北海道全面回升

1992年泡沫經濟崩盤後，日本土地價格一路低迷，被視為「失落時代」的象徵。如今局勢翻轉——2025年最新基準地價顯示，全國平均上漲 1.5﹪，創下33年來最大漲幅；東京都更勁揚 7.7﹪，其中商業地狂升超過 11﹪。

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2030年6,000萬旅日人次，1億人泊的住宿缺口怎麼補齊？

2025 年訪日人次勢必＃突破4000萬，持續＃刷新歷史新高，且早已遠超疫情前水準。這不只是觀光復甦，而是日本旅遊需求正式進入「新常態」的明確訊號。當政府將目標放在 2030 年 6,000 萬訪日人次時，問題的核心早已不是會不會有人來，而是這樣的規模，是否已經超出既有住宿體系的承載範圍？

日本地價連漲五年，港區住宅領漲核心市場

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東京核心舒服的生活尺度｜代代木

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預租率達8城支撐租金上行 東京商辦提供給未來收縮逾2成

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