把學校蓋進摩天大樓？ 東京車站八重洲萬坪城市實驗

當百貨愈蓋愈多，下一題是它能為城市留下什麼？

近期台北大巨蛋遠東Garden City規模最大的B區「莫內花園」展開試營運，超過560個品牌進駐，也帶起大型百貨能否持續創造區域發展動能的討論。東京高輪Gateway City的經驗，提供了一組值得參考的數據。

高輪的影響，已從人潮延伸到企業進駐與房地產市場。

總樓地板面積84.5萬平方公尺的高輪Gateway City，第一階段開幕100天便累計超過200萬人到訪，全面營運後預估每天約有10萬人在此工作、消費與活動。日本大型電信集團KDDI將總部遷入，超過100家企業與新創團隊也加入合作平台，進一步帶來穩定的上班族、商務訪客與消費需求。

市場也開始重新評價高輪。附近一處官方地價調查點在2025年上漲18.3%；高輪家庭型70m²中古屋2024年平均總價達1億2,729萬日圓，五年間增加69%。東京房市整體上漲也是推力，交通、企業、商場與文化設施同時到位，確實提高了區域的生活便利性與投資吸引力。

下一個可能被重新評價的區域，就在東京車站八重洲口。

東京車站東側的三大開發案：東京Midtown八重洲於2023年開幕，TOFROM YAESU將在今年9月10日接棒，YAESU CORE則預計於2029年1月完工。三個開發案的總樓地板面積合計約91.6萬平方公尺，規模已超過高輪Gateway City。

2026年第二季，京橋、八重洲、日本橋的辦公室平均成交租金約為每坪55,458日圓，也已高於丸之內、大手町的53,493日圓。八重洲過去常被視為東京車站的交通出口，如今東京站東西兩側的商務價值差距正在縮小。

把學校蓋進摩天大樓，是八重洲最值得注意的設計。 東京Midtown八重洲保留原本位於街區內的城東小學，讓它成為日本第一所設於超高層大樓內的公立小學。2024年公開資料顯示有236名學生；放學後，游泳池、體育館與屋頂球場還會開放居民使用。學校也與大樓企業合作，安排機器人、空調技術及展覽參訪等課程。

YAESU CORE同樣計畫在3至4樓引進國際學校，並設置游泳池、體育館與戶外運動場。它將與辦公室及服務式公寓搭配，回應國際人才攜家赴任時最在意的子女教育問題，也提高外商與專業人才長期留在東京的意願。學校、劇場、轉運站與公共空間，也成為高密度開發回饋城市的重要方式。

設計與文化內容，將決定人們來到八重洲後願意停留多久。 東京Midtown八重洲引進日本首間寶格麗東京飯店；TOFROM YAESU透過巷弄、小店、傳統町名與祭典文化延續地方記憶；YAESU CORE則規劃1,300席劇場、八重洲Book Center、國際學校與公共廣場。 三個開發案也將改善每天約1,200班長途巴士分散在路邊停靠的問題，最終在地下設置20個上下車月台。八重洲正在形成一套結合工作、住宿、教育、文化與交通的城市系統。

下一步值得觀察的，是新的人潮與商務需求將如何向京橋、日本橋擴散，以及東京車站東側的租金與房地產價值將出現哪些變化。

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