【 容積獎勵成為政策籌碼，東京都推動可負擔住宅 】
東京都預計自 2026 年開始，以「誘因制」為起點，漸進式推動可負擔住宅制度。政策並非強制規定開發商必須配比或降租，而是透過放寬容積率作為交換條件，鼓勵民間在新建或都市更新案中，提供租金約為周邊市場行情 8 折左右的住宅。同時，東京都也已啟動官民合作模式，由政府出資 100 億日圓、結合民間資金成立基金，預計自 2026 年起先行供給約 300 戶，作為制度落地的第一步。這不是一次到位的改革，而是一種可試行、可擴張的政策節奏。
這樣的制度設計，是一種國際化大城市在住宅供給長期不足、租金持續攀升背景下的共同選擇。人口與產業高度集中、土地稀缺、開發門檻提高，使得住宅供給速度難以追上市場需求，迫使政府必須思考「不干預價格、但調整結構」的政策工具。
在 #紐約，可負擔住宅制度可追溯至 1987 年，並於 2016 年全面修成法定性義務，明確規範在特定重劃或提高容積率的區域中，開發商若想取得更高開發強度，就必須提供一定比例的可負擔住宅。制度運行近 40 年，租金並未下跌，但漲幅被有效鈍化；同時，曼哈段房價仍隨就業機會與人口流入穩定上行。
#倫敦，自 1990 年代起，透過 Section 106 規劃協議，要求大型住宅開發案納入可負擔住宅，以對應供給不足與租金壓力。制度至今已運行超過 25 年，雖無法根本解決住宅短缺，卻成功避免城市居住結構全面單一化。
從投資視角來看，這類政策影響的並非資產價格本身，而是城市長期運作的穩定度。未來東京若逐步擴大導入此制度，將使容積率成為可被政策放大的隱形資產。這不是打房，而是為高需求城市的不動產市場，建立更長期、可持續的價值基礎。
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