丰睿國際股份有限公司-專欄-千代田區穩坐高級住宅區，番町四百年來的貴族血統

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千代田區穩坐高級住宅區，番町四百年來的貴族血統

番町位於千代田區皇居西側，一番町至六番町一帶，自江戶時代即為直屬將軍的「大番組」武士居所，居住本身象徵權力與身分，奠定番町最初的階級起點。

#政權更迭階級延續

武士制度解體後，番町並未失去核心角色，而是轉化為高官、政要與新興權力階層的居住地，財富與影響力在此延續，使番町自然成為日本最早、也最穩定的高級住宅區。

#皇居綠帶鎖定不可複製條件

皇居、半藏濠與千鳥淵構成國家級留白，搭配嚴格的高度與用途管制，讓番町長期維持低密度與高純度，供給端受控，門牌價值由空間結構而非市場話題支撐。

#豪宅效應的自我強化循環

高資產族群的長期定居，使番町成為地位象徵；而身分象徵又反過來吸引同質客群，形成四百年來不斷被強化的頂級住宅循環。

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租金創31年新高-東京都心五區空置率僅2.22﹪

東京辦公市場正在經歷一輪結構性重定價。根據《日本經濟新聞》調查，2026上半年既有辦公室租金指數達183.64，年增10.8﹪，創下自1995年以來新高。企業為了吸引人才與提升品牌形象，正加速從舊有辦公室搬遷至核心區、高規格大樓，帶動整體租金曲線上移，這波上漲更接近結構性需求轉換。

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東京23區新屋供給量逆勢成長26﹪

量退不是降溫，而是資金在做選擇。如果只看 11 月首都圈住宅的「量」，你會以為市場正在踩煞車；但若把數據攤開來看，就會發現，真正發生的不是降溫，而是＃資金正在加速做選擇。

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10兆円市場啟動，揭開日本「定期借地權住宅」熱潮

隨著日本地價創高、開發用地稀缺，「＃定期借地權住宅」正成為東京房市的新關鍵字。根據日本不動產研究所統計，底地與借地相關市場預估將於 2026 年突破10兆日圓，從＃渋谷笹塚、＃品川區、＃文京區，越來越多新案採用「土地與建物分離」的模式登場。

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東京核心舒服的生活尺度｜代代木

代代木之所以一直是東京自住買盤與國際租客都很偏好的住宅區，核心原因在於它少見地把交通效率、生活機能、綠地尺度與街區安定感放在同一個區域裡。往北幾分鐘就是新宿，往南可連結原宿與澀谷，山手線、中央總武線、都營大江戶線與小田急生活圈交織，對於需要高頻移動的企業主、外商家庭與都心上班族來說，日常效率非常高。

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預租率達8城支撐租金上行東京商辦提供給未來收縮逾2成

森信託（Mori Trust）4月公布最新調查：東京辦公室場正出現結構性轉折。2025年供給達113萬㎡高點，但未來五年平均僅約87萬㎡，低於長期水準，供給明顯轉向收縮。背後來自建築成本上升、人力短缺與開發期拉長，使新案釋出節奏有限。

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3500億打造日本版Sphere

日本最具代表性的網路金融集團,SBI Holdings,正跨界開發東京台場版Sphere,鎖定年輕客群與訪日旅客。SBI目前正與Madison Square Garden Entertainment深入協議,評估在台場建設約2萬席的球體沉浸式娛樂設施,投資規模達3500億日圓,把拉斯維加斯等級的沉浸式內容場景帶進東京灣岸。

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空置率連續下滑至1.82﹪，供給少租金漲，核心商辦全面復甦

＃東京都心辦公室空置率持續創低根據最新統計，2025 年 12 月東京都心五區辦公室空置率降至 2.22﹪，連續 10 個月下滑，來到 2020 年 6 月以來最低水準。在疫情後數年的調整期後，都心商辦市場已明確走出修正階段。

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日本房市震撼彈：預售屋「禁止轉售」正式啟動！都心6區新建住宅短期轉售飆升至12﹪

不是謠言——建商真的開始執行了。東京的新建公寓價格一路飆升，開賣即售罄成為常態。在這個供不應求的市場裡，「短期轉賣」成為讓剛需客群買不到房的最大推手——有人還沒拿到鑰匙，房子就已經被轉給下一位買家。

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住進東京鐵塔第一排！港區麻布十番最重量級新案來了！

每天推開窗，就能看見東京鐵塔與芝公園的綠意？港區近期最大規模的再開發《パークコート麻布十番東京》如火如荼動工中，由北街區與南街區組成，全案總戶數 1,342 戶，將成為麻布十番最新地標。

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一條鮪魚，拍出5億日圓的第一拍

＃一條黑鮪魚，在東京的新年拍賣會上拍出＃5億日圓新天價。全世界的目光，瞬間聚焦在那個舉牌的人身上。他是被稱為「Tuna King」的木村清（Kiyoshi Kimura）。外界普遍解讀，他時隔六年再次高價拍下第一尾鮪魚，並非為了食材本身，而是為了象徵新年第一拍的「位置」與市場信心。

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2030年6,000萬旅日人次，1億人泊的住宿缺口怎麼補齊？

2025 年訪日人次勢必＃突破4000萬，持續＃刷新歷史新高，且早已遠超疫情前水準。這不只是觀光復甦，而是日本旅遊需求正式進入「新常態」的明確訊號。當政府將目標放在 2030 年 6,000 萬訪日人次時，問題的核心早已不是會不會有人來，而是這樣的規模，是否已經超出既有住宿體系的承載範圍？

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日本不動產投資額突破3兆，千億基金搶占東京核心區域

2025 年，日本房地產市場迎來前所未有的投資熱潮！

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渋谷駅百年大改造，都更浪潮來襲

澀谷，正經歷百年難得一見的都市大改造！以澀谷站為核心，交通、商業、辦公與居住功能全面串聯，一座座全新地標相繼誕生。

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東京都心租金持續上漲，核心資產價值穩步抬升

＃2025Q3東京租賃全面升溫東京都心租金持續上行，核心豪宅區漲勢領先，副都心穩健補漲，神奈川高樓市場進入盤整期。本季數據顯示資金集中度提高，高端塔樓租金創新高，但成交量呈現區域分化。

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麻布台之丘全區正式落成，歷時35年，投資6,400億

歷時超過 35 年、匯集 300 位權利人協商而成、斥資逾 6,400 億日元的大型都市更新案——在麻布台之丘B棟於今年10月底竣工後，正式宣告全面完成。

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三菱地所296億日圓收購銀座大樓，銀座旅宿版圖迎來新契機

＃銀座老樓成交背後的東京旅宿需求三菱地所近期從電通集團手中收購位於東京銀座的「Dentsu Ginza Building」，雖未公開交易金額，但市場推估電通可因出售獲利約296億日圓（約1.9億美元）。這棟建於1933年的歷史建築已使用近百年，近年逐漸顯露老化跡象，而這筆交易也反映出東京核心區土地價值正在因產業需求重新排序。

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酒店入住多繳 3﹪ 房價，東京新制宿泊稅 2027 上路

國土交通省發布最新說明，2025 年訪日外國旅客預估達 4,270 萬人，全年消費金額約 9.5 兆日圓，＃規模僅次於汽車出口，已是日本最重要的外匯收入之一。在少子化與內需趨緩的背景下，觀光與住宿業成為少數仍能明確擴張的產業。

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黑石集團未來三年投資2.4兆日圓布局日本不動產場

Blackstone 宣布三年投入2.4兆日圓（150億美元）加碼日本不動產，這代表的不只是資金規模，而是全球大型機構正式把日本視為長期配置市場。根據CBRE統計，2025年日本不動產投資額已突破6.5兆日圓創歷史新高，資本正持續集中流入。

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首相官邸在旁、多國大使館環伺，赤坂成為東京豪宅的外交主場

位於港區三A核心的＃赤坂，長年是日本最濃縮的政商與國際交會點。鄰接永田町的首相官邸與首相辦公室，以及赤坂・元赤坂・六本木・南青山・麻布台所構成的 30 多國大使館裙帶，奠定其「外交主場」的獨特地位。

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容積獎勵成為政策籌碼，東京都推動可負擔住宅

東京都預計自 2026 年開始，以「誘因制」為起點，漸進式推動可負擔住宅制度。政策並非強制規定開發商必須配比或降租，而是透過放寬容積率作為交換條件，鼓勵民間在新建或都市更新案中，提供租金約為周邊市場行情 8 折左右的住宅。同時，東京都也已啟動官民合作模式，由政府出資 100 億日圓、結合民間資金成立基金，預計自 2026 年起先行供給約 300 戶，作為制度落地的第一步。這不是一次到位的改革，而是一種可試行、可擴張的政策節奏。

租金創31年新高-東京都心五區空置率僅2.22﹪

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東京核心舒服的生活尺度｜代代木

預租率達8城支撐租金上行 東京商辦提供給未來收縮逾2成

3500億打造日本版Sphere

空置率連續下滑至1.82﹪，供給少租金漲，核心商辦全面復甦

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一條鮪魚，拍出5億日圓的第一拍

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麻布台之丘全區正式落成，歷時35年，投資6,400億

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預租率達8城支撐租金上行東京商辦提供給未來收縮逾2成