量の減少は市場の冷却ではなく、資金が選別を進めている結果である。
もし11月の首都圏住宅市場を「量」だけで見れば、市場がブレーキを踏んでいるように見える。しかしデータを分解すると、実際に起きているのは減速ではなく、#資金がより明確に選別を加速している構造であることがわかる。
不動産経済研究所の11月データによると、東京23区の新規供給は890戸で前年同月比26％増となり、首都圏全体の新築供給のほぼ半分を占めている。同時に平均価格は1億2,420万日圓に達し、前年同月比14％上昇している。つまり全体の供給が縮小する中でも、デベロッパーは全面的な抑制ではなく、「確実に吸収されるエリア」に供給を集中させている。
一方、その他のエリアでは動きが対照的である。首都圏の新築供給戸数は1,910戸と前年同月比14％減少し、2カ月連続で減少傾向にある。しかし価格はむしろ上昇を続けており、平均価格は9,181万日圓、前年比15％増、これで7カ月連続の上昇となっている。 この結果、量と価格はもはや同じ方向を示しておらず、「量と価格の乖離」が明確に進行している。
販売面から見ると、11月の首都圏全体の初月契約率は60.2％となり、過去に「健全水準」とされてきた70％を明確に下回った。中でも20階以上のタワーマンションにおける契約率は46.3％にとどまっている。
ただし、これは買い手が市場から消えたことを意味しない。むしろ高価格帯時代において、#意思決定の時間が長期化していることを示している。資金は依然として市場内に存在しているが、衝動的な動きは減り、より集中化され、選別的になっている。
これらのデータを総合すると、現在の日本住宅市場の輪郭は明確になる。市場は全面的な上昇局面でも全面的な調整局面でもなく、#コアへの急速な収斂が進んでいる段階にある。
建築コストが高止まりし、供給の迅速な回復が難しい環境の中で、市場は自然に「立地が弱い」「仕様が弱い」「転売・賃貸戦略が不明確」な物件をふるい落としている。
投資・取得の観点から見ると、これは明確な構造変化を意味する。日本不動産市場はすでに「選択型マーケット」に移行しており、資金はもはや「日本を買うかどうか」を問う段階ではなく、「東京かどうか」「23区かどうか」「今後10年にわたり価値を維持できるコア資産かどうか」を直接問い始めている。
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