東京オフィス市場は構造的転換期へ 東京のオフィス市場は新たな構造局面に入りつつあります。 2025年、東京23区の新規オフィス需要は33.6万坪（約111万㎡）と、1992年の統計開始以来の過去最高を記録しました。 一方で同年の新規供給は18.5万坪にとどまり、需要は供給のほぼ2倍。 約15万坪の需給ギャップが生じており、都心オフィスマーケットは急速に逼迫へと向かっています。
企業収益の回復がコアエリア需要を押し上げ 企業収益の改善が需要拡大の主因となっています。 人員拡大やオフィス環境の高度化を進める企業が増加し、 地方都市から東京へ拠点を回帰させる動きも見られます。 また、日本における働き方改革の進展により、 会議スペースや共用エリア、コミュニケーション空間の重要性が高まり、 高品質オフィスビルへの需要が一層強まっています。 駅直結やランドマーク性の高いビルへの入居は、 企業ブランドの信頼性や人材採用力の向上にも寄与しています。
空室率は均衡ラインを大きく下回る 2026年初時点における東京23区のオフィス空室率は2.1％まで低下し、 7か月連続で改善。市場の均衡水準とされる5％を大きく下回っています。 これは、実質的に選択可能な空室が極めて限定されていることを示しており、 仲介現場では「顧客はいるが紹介可能な物件が不足している」といった状況も顕在化しています。
開発遅延が供給の制約要因に 一方で、供給側は短期的に回復しにくい構造となっています。 労働力不足、建設コストの上昇、設計変更などにより、 多くの大規模開発案件が延期または見直しとなっています。 例えば、日本橋室町の再開発は2028年予定から2031年へ延期。 また、2028年に予定されていた大型オフィス供給も、 86万㎡から30万㎡へと大幅に下方修正されています。
コア商業不動産の価値は再評価局面へ 供給制約と需要拡大が同時に進行する中、 オフィス賃料は10か月連続で上昇。 2026年2月時点の東京23区平均オフィス賃料は、 坪当たり20,477円、前年比約＋5％となっています。 投資市場の観点からは、 東京都心コアアセットの価値構造が再定義されつつある局面といえます。
出典：日経新聞
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