#東京都心オフィス空室率は継続的に低下
最新統計によると、2025年12月時点で東京都心5区のオフィス空室率は2.22％まで低下し、10カ月連続で改善が続いている。これは2020年6月以来の最低水準であり、コロナ後に続いた調整局面を明確に脱したことを示している。
#渋谷区は先行してコロナ前水準を回復
渋谷区の空室率はさらに低下し1.82％となり、2019年9月以来の水準まで回復した。東京都心5区の中でも最も早く回復を完了したエリアとなっている。 IT企業やスタートアップの集積が進むことで、成長企業が事業拡大に伴いオフィス面積を継続的に拡張しており、需要の底堅さが市場回復を支えている。
#実物オフィス回帰による実需の強化
企業が段階的にリアルオフィスへ回帰する中で、単なるスペース縮小戦略は主流ではなくなりつつあり、代わって「面積拡張」と「利用品質の向上」が重視されている。カフェスペースやラウンジ、オンライン会議に対応した専用会議室などが、オフィス再設計の重要な要素となっている。
#都心5区で空室率が同時に低下
渋谷区に加え、他の4区でも空室率は全面的に改善している。千代田区は1.43％、中央区は2.81％、港区は2.54％、新宿区は2.59％まで低下した。コロナ期には一時6％を超えた水準から、現在は市場により急速に吸収されている。
#供給制約が賃料上昇を後押し
供給面では、渋谷区の新規オフィス供給は近年限定的で、2025年はほぼ新規供給がなく、2026年も小規模にとどまる見込みである。こうした供給制約のもと、渋谷の平均募集賃料は坪あたり24,527円と都心5区で最も高く、上昇傾向が続いている。
また東京都心5区の平均募集賃料は23カ月連続で上昇し、2021年以降の高水準に達している。2026年には約37万坪の新規供給が予定されているものの、その8割以上が既に事前契約や内定で埋まっているとされ、企業側の需要は新築供給を前提に先行して確保されている状況である。
#ファンダメンタルズ主導のオフィス市場へ 空室率の低下、供給制約、賃料上昇という三つの要素が同時に進行していることは、東京都心オフィス市場が単なる回復局面ではなく、ファンダメンタルズに基づく通常サイクルへ回帰していることを示している。企業および投資家にとって、都心コア立地の高品質オフィスは改めて希少資産として再評価されつつある。
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