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預租率達8城支撐租金上行 東京商辦提供給未來收縮逾2成
森信託（Mori Trust）4月公布最新調查：東京辦公市場正出現結構性轉折。2025年供給達113萬㎡高點，但未來五年平均僅約87萬㎡，低於長期水準，供給明顯轉向收縮。背後來自建築成本上升、人力短缺與開發期拉長，使新案釋出節奏受限。
同時，新建案在 #完工前即有約8成去化，甚至部分年度接近滿租，顯示需求吸收力持續強勁 。供給受限與需求回溫交錯，市場逐步走向結構性緊平衡，租金與資產價格具備中期支撐。
#供給集中都心3區趨向大規模再開發
供給結構也同步改變，未來約8成集中於千代田、中央、港區，且重心由港區轉向千代田與中央 。開發模式從單棟建替轉向整體再開發，「低度利用土地」占比提升至約7成 。同時，20萬㎡以上超大型辦公比重持續上升 ，反映企業在人才競爭與品牌塑造下，更重視空間品質與整體環境，市場競爭已從單一建築升級為區域與產品力的整體比拼。
#需求強勁未滿租即調漲租金
在需求強勁與供給受限之下，市場已出現未滿租即調漲租金的現象 。實體辦公與企業擴編需求，進一步推動高規格辦公空間的去化速度。另一方面，既有物件的重要性同步上升，尤其經過翻新、具備現代規格的資產，仍具備與新案競爭的能力。東京辦公市場正從擴張導向，轉向以資產管理與品質升級為核心的長期價值競爭格局。
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