一、日本東京不動產自有率這麼低，不適合投資吧？
答：首先翻出日本政府統計資料，2018年東京房屋自有率45％（※註一）比起2008年44.6％ 還略高一些，現在已經2022年了恐怕也變不了多少，可以看的出來持有率都在一半以下。
以筆者在日本多年執業的觀察，自有率低的另一面其實是大財團（日語單字：財閥ざいばつ） 長期購地建屋出租給一般老百性的生態組合。
也就是說，東京的房屋有55％是大財團或是一些地主持有，筆者之前在建商集團上班時，公司 買地興建數十戶分租大樓，全棟出售給單一所有權人或是知名法人，如果出售不到自己中意的 金額也可以選擇長期持有收租金，保持這樣的循環20年以上，中間遇到經濟不景氣仍然有穩定 的公司收入。
這些不動產都是企業穩定的收租金流，故能越成長越大。當然這些大財團公司也會自己收地自 己蓋房子自己招募租客，擴大服務範圍壓低成本，投資報酬率都很可觀，日後房屋老舊之後也 因為整棟是公司資產，全部打掉重建也不會有整合成本問題。（日文單字：貸主（かしぬし） 就是屋主，日本有許多不動產是財團持有如東急、三井、伊藤忠等等）
圖片一二：滿滿的租賃情報，全部都是大財團持有的整棟收益物業，是公司長年穩定的收入來 源
二、為什麼日本大樓除了管理費之外還有修繕費用，且逐年增加呢？
答：台灣一般華廈大樓整體設備維持費用，我們稱為大樓管理費，日後大樓如需大整修的話， 會有另外一筆費用跟大家平均分攤收取。
比方老電梯換新，大樓外觀拉皮，或是公寓裝設電梯，往往費用動輒百萬台幣。有時一口氣湊 不出來，有時剛轉手的屋主覺得分配不均，就一直擱置導致房屋外觀醜醜的甚至整個外牆剝落 砸死人的意外。
而日本的模式是每個月固定收大樓管理費之外，也會每個月收修繕積立金，大約每隔五年十年 就會有一次大樓外觀整修，而隨著屋齡越舊，修繕的項目越多，修繕積立金就會逐年越增加， 但是平常都有在存這一筆錢，管委會也會通知接下來的資金計劃，所以不用擔心突然一口氣增 加的負擔，也因為經常性維持大樓外觀及內部公用設施，租金水準可以維持在一定水準，所以 只要地段好，大樓管理持續維持運作，屋齡３０～４０年的老社區華廈都還是能很穩定的收到 租金。 （※註三）
圖片三四：日本大樓定期整修前架設鷹架作業，架設完畢後一個個敲磁磚做定期檢查
三、我買的收租中案件，之後想請租客離開，可以嗎?
答：假設您在日本收租中的物件，想套用台灣房東的思考模式比方將來想讓小孩來日本唸書居 住，想要收回來，原則是不可以的喔！
日本租賃法規裡 有「普通借家」跟「定期借家」這兩種，一般來說普通借家的場合承租方可 以無限次數續約，沒有正當理由不可以趕走承租方，而定期借家契約可以約定期限，比方三年 或五年，在期限到期前通知對方退租或是再次定期一定期限續約，房東不需要另外說明理由。
日本政府在這個立法的意義是為了保護買不起房屋的弱勢族群，特別是海外投資客在普通借家 要件下請承租方離開就更難有充分的理由了，如果日後想要保留回收自己房屋自用的權利的 話，請一定要請仲介設定「定期借家」來做招租。（※註四）
圖片五：跨一個國家法規完全不同，了解當地的租賃習慣有助於投資計畫走得更長遠
小結
① 跟著日本大財團購置不動產長期持有收租金，成為穩定收入金流
② 繳交修繕管理金是為了大樓品質的維持，才可以保持資產價值
③ 海外投資客戶購買收租案件，為了日後使用彈性比較建議設定「定期借家」
※註一 出處 日本總務省統計局 https://www.stat.go.jp/info/today/152.html
2018 年 自有住宅持有率 沖繩44.4％ 東京都45％ 福岡52.8％
※註二 參 照台灣新聞 萬華大樓外牆磁磚掉落- ETtoday新聞雲
https://www.bg3.co/a/mo-hua-da-lou-wai-qiang-ci-zhuan-diao-luo-min-zhong-liang- za-shang-ren-zen-yao-ban.html
※註三 日本國土交通省資料 令和3年9月改訂 https://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf
P.126頁
※註四 國土交通省 住宅局住宅總和整備課說明 https://www.mlit.go.jp/common/001170116.pdf
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