海外投資置產，多方收集資料相當重要。對於不熟悉日本房市、無法親自調查、或蒐集現場資訊的海外投資人，可透過當地不動產仲介顧問、參考當地居民購買考量重點，降低風險買到無法出租或轉手賣出掉價的困擾。

《根據2023年日本信用卡公司的問券最新調查，日本人購入中古公寓型考量》

引用：2023年dpoint Club インターネット調査

從上方受訪中調查，有80.4%的受訪者認為居住的交通便利性相當重要，其二是期望寬敞的房間格局也有多達61.6%的受訪者同意。交通便利與周邊環境良好，都代表著「居住地」的重要性。此外，近期也有不少以公寓「可飼養寵物」作為購買房屋的考慮前提。

當然決定買房時需要考慮的因素有很多，但海外投資人並非永久居住日本情況下，需要注意所購買的物件不會太快掉價，或是希望轉手賣出賺取差價，一定要站在日本人角度來找房子，以下整理常見日本人找房時的「絕對條件」和「注意要點」：

目錄

一、找房必看的絕對條件

1. 地理位置

2. 房屋格局

3. 價格

二、其他注意要點與台日差異

三、結論

一、找房必看的絕對條件

1.地理位置 日本國土面積大，一共有37萬平方公里大約是台灣10倍多，單就東京23區面積也有台北市的2倍大。在這樣廣大的地理位置，對於在東京內工作的當地人來說，每天的通勤時間、交通路線的便利性，是經常作為首要選屋的重要條件。

另外，周邊設施是第二個地理位置考量條件。例如：附近是否有超市或便利商店的商業設施、醫療設施的距離、幼稚園小學等教育環境交通所需時間等。甚至是周邊環境變化狀況，住戶印象、垃圾收集處、是否為都市計畫道路預定地等。

當然，地理位置不單單只是交通生活便利考量，安全性也會影響房價租金的變化。例如治安是否良好、是否發生過水災、地質強度等。

2.房屋格局

日本與台灣較大的差異點，房屋格局不可以依照自己喜好做變更，在日本基本上不可以任意改造、擴建，特別是公寓內的室內裝修也要經過大樓管理、鄰居爭取同意。因為格局不能變動，在選屋前會是相當慎重的考量因素。

格局內房間的數量、大小、收納空間以及浴室和洗手間的位置、屋內動線，直接關係到待在家的舒適度。針對家庭人口2LDK~以上的格局，較能保有私人空間和家人間共用空間的平衡，相對比較受歡迎。

3.價格

買房可能是多數人一生中最大的一筆消費，自身的負擔能力由三個因素決定：房價、收入、年利率。價格和利率上升，就會影響購買意願，如果買方所得收入變高，購買決策就會變得更容易。日本人貸款房屋最償還款期限為35年，整體而言日本人買房的平均年齡約30多歲到40多歲。

二、其他注意要點與台日差異

除了上述三大條件，如果針對中古公寓還有其他「注意要點」：

☑ 共用設備：有無停車場、大樓電梯、腳踏車停車場、垃圾回收室(是否可以24小時丟垃圾)等。

☑ 室內狀態：熱水器類型、浴室浴缸新舊狀況、牆壁修繕、廚房清潔狀況等。

☑ 安全防災設施：大門自動鎖、有無管理員或警衛人員、陽台有無設置避難用具、耐震結構。

台日選擇房屋存在一些「差別」：

☑ 位在一樓的房屋較不受歡迎。

☑ 通勤時間內約1小時都可在接受範圍。

☑ 比起熱鬧地區更喜歡安靜的住宅區。

三、結論

日本人買房時，會考慮「地理位置」、「房屋格局」、「價格」這三個絕對條件，同時也可以留意「周邊生活機能」、「公用設備」、「室內設備」等注意要點。

從日本人買房視角對應海外投資人在投資日本房產時，需要注意以下幾點：

1. 地理位置是影響不動產價值的首要因素：在交通便利、生活機能完善的區域，房屋需求較高，因此更容易出售。

2. 房屋格局決定買方的背景：小戶型的房屋價格相對較低容易找到買家，但如果是家庭用寬廣格局，家庭租客的穩定性相對較高。

3. 價格是影響購買決策和不動產價值：該區域的經濟狀況、居民收入等條件水平。

當然根據房產類型的不同，需要強調的要點也有所不同。不動產的價值會隨著區域、物件狀態有不一樣的變化，對於投資者而言，轉手買賣或房租設定需要留意物件價格是否符合房屋市場行情，故避免高於周邊而拉長賣出時間，或低估周邊附近行情。在投資日本房產時，需要注意這些影響因素，才能做出更明智的投資決策。

加入 LINE 官方帳號 @keyvest，與顧問一對一諮詢！

持續關注 Keyvest Japan，掌握東京最新不動產資訊。

｜大切な人に確かな投資チャンスを MAKE MORE POSSIBLE｜