銀行融資專家所見日本不動產市場

6年前因緣際會來到東京的銀行工作， 幾年來見證海外各地資金持續湧入日本的不動 產市場。當多數人對日本不動產還在泡沫化的印象中，海外早已有一群敏銳的投資 人，發現日本的租金報酬率高又穩定，且不動產價格又遠遠低於世界的大都會區，實 在是物超所值。

加上當時日本正要從衰退的30年復甦，急需要外來的資金，日元的貶值及日本政府對 外國人來日投資不動產的管制寛鬆，加上當地物件仲介、買賣登記及管理都已經相當 的透明有制度，國際資金不斷湧入，也造就日本東京房市價格自2013年起至2020年迎 來一波不小的漲幅。外資持有房地產比率在2012年約只有10%，現今已持有超過 20%，主要來自中國、香港、台灣及新加坡的華人買家，很多投資客也都陸續獲利出 場亦或是繼續換屋加碼再投入。

在銀行工作，自然也會遇到各式各樣的投資人來和銀行打交道。本文概略介紹日本的 銀行體系及生態，以及如何挑選合適的銀行商談，取得理想的融資條件。

日本融資第一步 選擇適合的投資架構

銀行是很在地化的服務。日本的銀行家數眾多，如果計入郵局的話，日本是全球銀行 密集最高的國家。日本銀行主要可區分為全國型的都市銀行（包括前三大銀行 東京三 菱、三井住友、瑞穗 及りそな銀行，及兩家營運欠佳經收購後易名的新生銀行和青空 銀行），另外還有各地方區域銀行，城市銀行，信託銀行，外資銀行分行和新型銀行。 

融資其實就像找對象，如何找到互相看對眼，互相匹配，也是一門學問。日本的各家 銀行有著清楚的客群分類和業務範圍，不像台灣各家銀行似乎都很類似，什麼業務都 搶著做。因此在日本融資的第一步，就是要選對銀行。加上日本為東亞的一大金融中 心，雖無外匯管制，但其銀行文化還是相對比較傳統及保守，多半的銀行也缺乏對外 國投資人徵信了解的能力，而不會承作外國人的融資。

在日本依不同形態背景的投資人，建議搭配的銀行可參考下表：

(一) 大型投資案成立 日本投資公司 （TK／GK／ TMK 架構）

前三大銀行。東京三 菱、三井住友、瑞 穗、三井住友信託銀 行、新生銀行、東京 之星及外資銀行 ①若是位置佳，實力良好的基金公 司，通常可從前三大銀行取得大筆又 便宜的資金。②若是較複雜的投資案或位置非中心 地段，則歐美外資銀行（如DB， BOA，Credit Agricole）及日本較積極 的銀行，如新生銀行、東京之星，但 融資成本較高。

(二) 一般外國投資人 成立日本投資公 司（TK／GK／ TMK架構）或株 式會社 三井住友信託銀行、 新生銀行、東京之星 、歐力士銀竹及外資 銀行 ①三井住友信託銀行通常以自己仲介 的客戶才會融資 ②若是株式會社日本銀行通常要看三 年財務數字 ③台資銀行則可依其台灣事業體或負責人保證進行融資

(三) 一般外國投資人 成立外國投資公 司 新生銀行、東京之星 、歐力士銀行及外資 銀行 除了台資銀行容易對台灣的公司徵信 以取得融資，其他國家似乎都不太容易承作

(四) 一般外國投資人 東京之星 、歐力士銀 行及外資銀行 除了少數銀行（如東京之星）有承辦 未取得日本身份的外國人融資，僅有 台資銀行有承作台灣人的購屋融資

註解：

1.日本對外國人持有不動產的投資方式没有限制，所以投資人可自身的財務安排、 稅務及其他成本的考量，來決定以1~4 中何型態投資。

2.TK/GK/TMK 架構即匿名投資組合，可以不揭露股東資訊，並享有租稅優惠，銀 行亦可以給予non-recourse loan （無追索權貸款），非常有利大型投資案融資。

3.目前在日本共有8家台資銀行開設分行，其中台灣銀行、中國信託、第一銀行、兆 豐銀行、彰化銀行、玉山銀行及台灣中小企銀均有承作購屋融資，不過多家銀行 還是多以服務原台灣熟悉的客戶為主。 

外國人貸款不容易？融資顧問助你一臂之力

去日本購置不動產，無論是投資或是自住，若事先有融資的安排，可利用目前低利的 條件及財務槓桿的安排。不僅可以選擇更多更好的物件，更可增加投資投報率 。

然而不能忽略的是，近來隨著國際資金流動管理趨嚴格，尤其對客戶KYC（盡職調 查）責任加重，日本銀行現在對於國際資金來源的掌握要求必須非常清楚。再加上疫 情影響，各銀行風險控管均向上提升，雖然日本房價並無過大的波動，但新案的融資 申請的難度已增加不少。

尤其很多之前對外國投資人友善的日本銀行，現在幾乎都對不易了解其國際背景或多 層股東架構的客戶申請融資案拒於門外。

因此若考慮前往日本投資置產，建議在購屋前先了解日本融資的眉角，成立合適的投 資架構。詢問融資專業顧問，規劃最合適自己的融資組合，是成功投資日本不動產的 一大關鍵。  

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