一、日本東京の不動産は持ち家率が低い＝投資に不向きなのか？

A：結論から言うと、「持ち家率が低い＝投資に不向き」という考えは必ずしも正しくありません。

まず、日本政府の統計によると、2018年時点の東京の住宅所有率は約45％であり、2008年の44.6％からわずかに上昇しています（※注1）。直近でも大きな構造変化は見られず、依然として全体の半数以下にとどまっている状況です。

この背景には、日本特有の不動産所有構造があります。私自身の日本での長年の実務経験から見ると、持ち家率が低いというよりも、実際には大手企業グループ（いわゆる財閥系企業）や法人が土地・建物を長期保有し、賃貸として市場に供給している構造が強く影響しています。

つまり東京の住宅市場では、約55％程度の物件が、大手デベロッパーや地主、法人によって保有され、一般消費者へ賃貸として提供されているケースが多いということです。

例えば、建設・不動産グループでは、土地を取得し数十戸規模の賃貸マンションを建築したうえで、物件を一括で単一のオーナーや法人へ売却する、あるいは自社で長期保有して賃料収入を得るというビジネスモデルが一般的に見られます。このような運用は20年以上継続されることも多く、景気変動があっても安定した収益基盤となります。

また、これらの法人は自社で土地取得・建築・賃貸管理まで一貫して行うことでコストを抑え、収益性を高めています。建物が老朽化した場合でも、単一オーナーであるため、権利調整などの複雑な合意形成を必要とせず、スムーズに建替えを行える点も大きな特徴です。

このように、日本の不動産市場は「個人の持ち家」だけではなく、「法人による長期賃貸運用」が市場の大きな割合を占めており、単純な持ち家率だけでは投資適性を判断できない構造になっています。

二、日本ではなぜ管理費とは別に「修繕積立金」があり、さらに年々増加するのか？

A：これは日本と台湾におけるマンション維持管理制度の大きな違いです。

台湾では、一般的なマンションや集合住宅において、日常的な維持管理費用は「管理費」として徴収されます。一方で、エレベーターの交換や外壁の大規模修繕、設備の追加工事など大規模な工事が必要になった場合には、その都度、住民から一時的に追加費用を徴収し、全体で分担するケースが一般的です。

しかしこの方法では、数百万円から場合によっては数千万円規模の費用負担が突発的に発生することがあり、住民間の合意形成や資金負担の問題から修繕が先送りされるケースも少なくありません。その結果、建物の外観や安全性に影響を及ぼし、場合によっては重大なリスクにつながることもあります。

これに対し、日本では「管理費」と「修繕積立金」を明確に分離する仕組みが採用されています。

つまり、毎月の管理費とは別に、将来の大規模修繕に備えて「修繕積立金」を継続的に積み立てていきます。通常、5～10年ごとに外壁補修や共用設備の更新などが計画的に実施され、これらの費用は事前に積み立てられた資金によって賄われます。 また、建物の築年数が経過するにつれて修繕項目は増加するため、「修繕積立金」は段階的に増額されるのが一般的です。ただし、長期的な資金計画に基づいて運用されているため、管理組合から定期的に修繕計画や資金計画が共有され、突発的に大きな負担が発生することは抑えられています。

さらに、このような仕組みにより建物の外観や共用部の品質が継続的に維持されるため、築30～40年の物件であっても、立地条件や管理状態が良好であれば、安定した賃料水準と資産価値を維持することが可能となります。

三、購入した収益物件は、将来的に入居者へ退去してもらうことは可能ですか？

A：日本の賃貸制度においては、台湾のような感覚でオーナーが自由に物件を取り戻すことは、原則として難しい仕組みになっています。 例えば台湾では、将来的に子どもが日本へ留学・居住するために物件を確保し、必要に応じて退去させたいと考えるケースもありますが、日本ではそのような自由な明渡しは基本的に認められていません。

日本の賃貸契約には大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

「普通借家契約」は最も一般的な契約形態であり、入居者は原則として何度でも契約更新が可能です。オーナー側が退去を求める場合でも、正当事由が必要とされており、自由に契約を終了させることはできません。

一方で「定期借家契約」は、あらかじめ契約期間（例えば3年や5年など）を定め、その期間満了をもって契約が終了する仕組みです。契約終了時には更新されないため、オーナーは物件を確実に返還してもらうことが可能です。また、必要に応じて再度新たな期間で契約を結ぶこともできます。 このような制度は、日本政府が居住の安定性を重視し、特に住宅を購入できない層を保護する目的で設計されています。

そのため、「普通借家契約」においては、入居者の権利が強く保護されており、特に海外投資家にとっては退去交渉が難しいケースが多くなります。 したがって、将来的に自己使用や物件の回収可能性を確保したい場合には、賃貸開始時点で不動産仲介会社を通じて「定期借家契約」として設定することが非常に重要です。

總結

① 日本の大手デベロッパーや財閥系企業と同様に、不動産を長期保有し賃料収入を得ることで、安定したキャッシュフローを構築することができます。

② 修繕積立金および管理費の支払いは、建物の品質維持のために不可欠であり、結果として資産価値の維持・向上につながります。

③ 海外投資家が収益物件を購入する場合、将来的な利用の柔軟性を確保するためには、「定期借家契約」を選択することが推奨されます。

※註一  出處  日本總務省統計局　https://www.stat.go.jp/info/today/152.html

2018 年  自有住宅持有率 沖繩44.4％ 東京都45％ 福岡52.8％

※註二 參 照台灣新聞    萬華大樓外牆磁磚掉落- ETtoday新聞雲

https://www.bg3.co/a/mo-hua-da-lou-wai-qiang-ci-zhuan-diao-luo-min-zhong-liang- za-shang-ren-zen-yao-ban.html

※註三 日本國土交通省資料　令和3年9月改訂 https://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf

　P.126頁

※註四 國土交通省 住宅局住宅總和整備課說明   https://www.mlit.go.jp/common/001170116.pdf

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