上次跟大家提到日本買房三個重要角色，今天來跟大家聊聊司法書士的重要性。

日本買房沒有履保帳戶錢真的安全嗎

台灣買房時，許多人熟悉的是履約保證制度，買方價金不會直接交給賣方，而是先進入第三方履保帳戶，等產權移轉與交屋條件完成後再撥付。但日本不動產交易中，尤其是一般中古屋買賣，並不一定存在台灣這種形式的履保帳戶，因此台灣買方第一次接觸時，常會覺得「那款項安全性要靠什麼保障？」

特定交易仍可能有保全或託管安排

如果是宅建業者自售，且買方在交屋前支付的手付金或中間金超過一定比例，則可能適用「手付金等の保全措置」，透過銀行保證、保險或指定保管機關等方式保護買方款項。另外，若是鉅額交易、法人交易或買賣雙方希望提高資金安全性，也可能委託具有信託業免許的事業者，使用第三方託管服務（エスクローサービス），讓款項在符合約定條件後再撥付。

日本司法書士重點在法律確認與登記安全

在台灣房屋買賣中，地政士通常不只協助所有權移轉登記，也經常處理與土地移轉相關的稅務服務。然而，日本的司法書士是 具有國家資格的法律專業人士，主要任務是確認不動產權利移轉能否安全、正確地完成。日本交易到最後交屋決濟時，資金支付與所有權移轉登記通常會安排在同一時間點銜接完成。司法書士會先確認當事人身分、登記內容、權利狀態、抵押權設定或抹消，以及所有登記文件是否符合法律要求。確認沒有問題後，買方資金才會支付，所有權移轉登記也會同步進入申請程序；而其他與稅務相關的則由稅理士後續協助。

同時履行價金支付及產權登記

和台灣常見的履約保證帳戶不同，日本一般不動產交易並不一定設有第三方履保帳戶來暫存價金。取而代之的是透過司法書士的專業審查與「同時履行」的決濟制度來控管風險。也就是說，在交屋當天，資金支付、抵押權處理、所有權移轉登記申請等流程會在同一個時間點完成，避免出現「錢已付但產權未移轉」或「產權已移轉但款項未到位」的空窗。司法書士在其中扮演關鍵角色，確保所有條件成立後才進行下一步，讓交易安全建立在法律確認與流程同步之上。

看懂角色邊界才能掌握交易節奏

所以，與其說日本司法書士等於台灣地政士，不如說兩者在「登記」這件事上有重疊，但責任範圍並不相同。台灣地政士常扮演流程整合者，日本司法書士則是以法律專業確保登記與交易安全；後續稅務則由稅理士接續協助。看懂這個差異，才能真正理解日本買房為什麼每一步文件都要提前準備，也更能掌握交屋與產權移轉的節奏。這些流程看似嚴格，但其實是用制度分工來補足交易雙方之間的信任落差。

持續關注 Keyvest Japan，掌握東京最新不動產資訊。

｜大切な人に確かな投資チャンスを MAKE MORE POSSIBLE｜

東京都知事（2）第105143号 台北市不動產仲介經紀業：1070110